注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

反智的书生

薛涌著作博客

 
 
 

日志

 
 

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明  

2014-10-10 10:08:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明 - 薛涌 - 反智的书生

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明 - 薛涌 - 反智的书生

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明 - 薛涌 - 反智的书生

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明 - 薛涌 - 反智的书生

《城市的迷惘》:城市:蜗居的文明 - 薛涌 - 反智的书生

波士顿房市反弹过程中的小户型热,并非空穴来风。2012年第二季度,美国房市还处于泡沫崩解后的谷底,许多地区的房价,仍然缩水30%,麻省的房市也依旧萎靡不振,但波士顿市中心连体式公寓的中等售价,就以51.5万美元打破了2008年时49.85万美元的历史记录。至于波士顿地区住房的租金,在2011年夏天就达到了历史最高,月中等租金为1665美元,如今仍在上涨之中。与此同时,波士顿近郊的房价也出现强劲反弹,只是远郊依然了无生机。

这一格局,对“新都市主义”的理念提供了有力的支持:汽车社会是不可持续的发展,在经历了油价暴涨后,人们觉得到远郊居住得不偿失,重新向城市中心汇聚。这并非大政府的顶层设计,而恰恰很符合哈耶克所谓的自发成长。只是公共政策、城市规划要为这样的自发成长服务而已。

波士顿有着哈佛、MIT等一系列名校,不仅是大学城,也是科技、医药、金融的中心,成为美国经济发展的龙头之一。即使在房市崩溃最为摧枯拉朽的时刻,波士顿市内房价跌的幅度也非常有限。高房价一方面反映了波士顿的繁荣,另一方面也成为发展的障碍,刚刚毕业的大学生因为承受不了房价而迁出的问题一直使政府和社会充满了危机感。

中国在最近几年关于房市的公共辩论中出现过一种论调,即高房价提高了城市的准入门槛,保障了人口素质。因为高收入的人素质毕竟比较高一些。这种人集中在城市,城市才能繁荣。美国城市规划的主流思路则几乎正好相反。早在1961年,简·雅各布(Jane Jacobs)就出版了《美国大城市生与死》,立即引起轰动,并成为建筑和规划学院必读的经典著作。雅各布反对城市大规模的开发工程,特别反对推倒密集的破落地区、代之以低密度的豪华建筑的拆迁。在她看来,城市的生命力来自于高密度和多元性,能够把三教九流吸引到一起互相碰撞。拒人于千里之外的城市则会慢慢死亡。那么,城市靠什么保持这种海纳百川的气概?其中最重要的一项就是必须有一些低成本的地区,让那些兜里没钱的人,特别是创意十足的年轻人,来从事各种试验性的活动。一些看似十分破败的老城区,恰恰为这些创造阶层提供了低成本的空间。即使他们在这里创业失败,因为成本甚低,也不至于导致财政上的灾难。而大规模的开发,则把破败的老城区拆迁,代之以高端的豪华建筑,廉价的空间顿然消失,创业成本陡然提高,乃至大多数人裹足不前。这最终会导致城市的衰败。

作为一个创新经济,美国人并不把富人当作经济的主动力。不错,富人的钱是自己合法挣来的,他们都是相当能干的人,也会为发展提供许多资本。但是,他们的财富,只说明他们过去的业绩。他们成功以后,完全可以什么都不作、坐在家里吃老本。事实上,许多自食其力地挣出自己资产的富人,在成功后确实就象是退役的运动员,不再有太多创意。真正有创造力的,就是那些还处于“进行时态”的未来富人、那些吃着方便面干活儿的蜗居蚁族。但是生活的矛盾在于,这些处于创造力顶峰的年轻人,往往囊中羞涩。这一点,你看看当年到处捡易拉罐换钱、到教堂吃慈善晚餐的乔布斯就知道。所以,一个城市是否能给这些人提供低成本的立足之地,成为城市竞争力的关键。

当今的大学生,一毕业就面临着巨大的财政压力。根据美国教育部的数据,在2007-08年度的大学毕业生中,有三分之二是借钱上学。这个数目很可能是低估,因为没有包括借钱的家长。在借钱的毕业生中,2011年平均负债额是23300美元,其中有10%负债额高达54000美元,有3%则超过了十万美元。大学生的起薪一般都比较低。除了支付社安、医保等等费用外,还要偿还学费,那些收入高的还要支付不少税(单身的税率往往比较高),留给房租的钱就更不多了。另外,年轻人单身比率高,喜欢到人多的地方社交,市中心就成了他们的汇聚地。单身生活漂泊不定,没有买房的欲求,回家只是睡个觉而已,一间斗室足矣。许多在波士顿金融区和科技区上班的年轻人,往往有硕士学位,年薪高达六位数,但还是愿意到市中心找间斗室居住。

对于这些人来讲,居住空间可以很小,但社交空间必须很大。30平米的地方对一个单身绰绰有余。关键是出门有共用空间交际,周边布满了酒吧、餐馆、影院、各种文化设施、和自己上班的地方。而步行空间,能够创造更多的人际互动,对于这些年轻人来说就更为重要了。

当今的波士顿,老城区多是三四层的旧式石头房子,一小套就动辄百万美元以上,属于房价最高的地方。周围的高层见缝插针,受到城市规划的种种限制,已经很难有发展的空间。廉价空间已经很难象雅各布所说的那样利用旧建筑有机发展。海港码头一带,因为过去被高速公路体系和市中心隔开,发展一度滞后,颇为空旷,但有临海的景观,最近几年开发甚热,成为一个大建筑工地,很多财大气粗的公司迁入。在这么高速的发展中,如果不先下手为强地建设一批小户型的廉价空间,则地皮马上会被各路豪强占满,不会再有余地了。本世纪头十几年波士顿人口增长迅速,房价、租金猛涨,特别是高端的住宅因为赢利边际大,很容易占领都市空间。目前波士顿住房的平均月租将近1700美元,但近年来开发的公寓住房高档居多,月租往往超过4000美元。因此,微型公寓计划就成为政府鼓励开发的重点。700套左右的中小户型的建设,其实是波士顿新区发展的核心基础设施:必须给刚刚起步的人才以廉价的空间,以维持城市的生命力。

  评论这张
 
阅读(1420)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017