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《城市的迷惘》:小户型的崛起--美国城市复兴观察  

2014-10-01 09:31:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《城市的迷惘》:小户型的崛起--美国城市复兴观察 - 薛涌 - 反智的书生

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最近研究创新经济的佛罗里达(
Richard Florida)教授在《华尔街日报》上发表一篇文章,提到了Santa Fe研究所的一项研究,称城市的性格,和动物相反。动物体积越大,新陈代谢越慢。城市规模越大、人口越密集,则新陈代谢越快。比如城市的人口增加一倍,其创新和经济产值的增加就会远远超出一倍。

二战以来,美国的居住模式发生了革命性的变化。在州际高速公路的建设和一系列住房政策的鼓励下,郊区化代替了都市化,核心城市人口增长停滞甚至萎缩。如今,经过房市泡沫的崩解,相反的趋势正在出现:人口再度向城市汇集。这使得八十年代以来渐渐得势的“新都市主义”信心爆棚。过去我已经介绍,“新都市主义”是反汽车的都市规划运动,强调增加城市的人口密度、建立步行社区,最大限度地减少汽车的使用。随着这一理论影响的扩大,批评者的声音也越来越响。在这些批评者看来,“新都市主义”强调自上而下的计划,违背自发生长的哈耶克原则,最终其提倡的“聪明的规划”也只能是自作聪明。

这两派孰是孰非,还有待时间检验。但是,读读《波士顿环球报》这样的地方报纸就就会发现,“新都市主义”的原则对城市规划和发展的渗透性越来越深。密度,成为城市建设的一个指针。

如今大家已经公认,密度虽然不能决定一切,但密度和城市的创造力及经济增长有着明确的正面相关性。但是,这一规则和我们的另一个常识有冲突:富裕的家庭总是住大房子。城市繁荣了,富裕人口比例增高了,住大房子的人就多,城市的密度就应该降低。相反,穷人往往可以一家三代挤在一间斗室中,密度甚高。这样的密度怎么可能带来繁荣?

当然,现代城市总有一系列办法解决这个问题。大型的豪华公寓如果盖成高层,自然比起拥挤不堪的单层贫民窟要省地。不过,象波士顿这种比较发达富裕的都市,已经很难找到单层的贫民窟了,很难单纯地靠推倒单层旧区建设“高层森林”来解决问题。提高城市的人口密度,和降低人均居住面积恐怕不能完全脱钩。那么,在生活水平提高的过程中,要求人们缩减居住面积,这是否靠谱儿呢?

波士顿港口区最近的发展,对这个问题给出了初步的回答。最近,耗资一亿美元、有202套公寓的波士顿码头大厦(Boston Wharf Tower)正在兴建中。其最引人注目的地方是,这懂混合型建筑中,仅有41套公寓在10001300平方英尺之间(大致是93-120平米),有一大半为600-900平方英尺(大致为55-83平米)的单卧,其他的则都在500平方英尺(大约46平米)一下,其中有27套仅为330平方英尺(也就是30平米)。这不过是袖珍型公寓建设的一部分。在周边地区,几栋类似的公寓楼在兴建,总共有700套公寓。这对于一个60万人口的城市,在房市低谷、住房建设几乎停工的时刻,可谓一个大手笔。

当你读到北京的经适房“建筑面积应控制在54平方米至117平方米之间”这样的新闻时,也许马上会问:这是波士顿的经适房吗?非也。这些公寓楼地处海港区,近年来生机勃勃,正在成为科技、金融的中心,各种公共设施,如地铁、公共汽车、机场等等,都十分便利。水族馆、会议展览中心等等近在咫尺,离市中心也就20分钟的步行距离,是波士顿最贵的几个区之一。这些公寓,是为年轻的专业阶层所准备的。

波士顿市长Thomas Menino鉴于波士顿房价过高的现实,一直呼吁为年轻的专业阶层建立可承受的住房。开发商所兜售的,则是“20分钟”的居住概念:即离主要的交通、商店、办公楼、饭馆、以及其他设施都在步行20分钟的范围内,同时还特别强调建筑内外共用空间的优越之处,即人的家居、活动空间不仅仅要用居室面积来界定,还要包括在家边社交的场所。小户型的另一个好处,是每套的月租仅为12001600美元。

2009年波士顿中等家庭年收入将近5.6万美元,人均将近3.4万美元。这还是经济低谷时的数据,而且包括了大量城市贫民。全美大学毕业生的平均起薪,2011年超过五万,波士顿作为一个高薪高物价的地区,一个大学毕业生机会最多的十大城市之一,薪水自然会更高些。特别是一些有硕士学位的人,比如新出炉的MBA和高科技领域的硕士,年薪在十万上下的大有人在。他们愿意住得这么寒酸吗?这究竟是“新都市主义”自上而下“想当然”的计划,还是新一代自发的生活潮流?

要回答这个问题,我们就需要更深地挖掘一下现代城市的逻辑。

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