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《城市的迷惘》:城市必须让年轻人住得起,排挤年轻人没有前途  

2014-10-29 09:02:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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MIT的Kendall广场成为都市硅谷,一大支柱就是公交和自行车,另外是倾斜性租金政策。

在美国从事高科技的朋友每每感叹:扎克伯格,已经被媒体热炒成了个有害的形象。不错,象他这样的IT神童,确实是当今高科技的主力。但是,他的成功具有很大的偶然性。大多数在IT领域成功的,还是年轻时给公司打工,积累了经验,最终自立门户。扎克伯格式的人才固然是IT业的主力大军,但他们大多是给别人打工。把扎克伯格这样的例外拿来热炒,让年轻人有不切实际的期待,摆不正自己的位置,反而会产生许多怀才不遇的挫折感。《金融时报》也曾有报道指出,大量天使投资以重金诱惑大学生辍学创业,除了这次才俊精力充沛外,另一个原因其实是成本低:只有他们才肯蜗居斗室吃着方便面没日没夜地干。

其实,城市的设计何尝不遇到扎克伯格的陷阱。如果你假设年轻的IT精英都是类似扎克伯格那样的亿万富翁,他们当然不会挤在30平米的小公寓里。他们更可能住豪宅、开豪车。城市要吸引他们,就应该给他们准备相关的设施。在许多中国的开发商看来,你没有这个钱,就说明你没这个素质,最好别进一流城市。但是,如果你觉得那些年轻的IT精英多是些只能蜗居的蚁族,城市的设计就应该考虑怎样为这些人提供廉价的立足之地。等这种人聚集多了,大量的“蚂蚁”中说不定会跳出几个扎克伯格来。

波士顿近年来的发展,在很大程度上是被年轻人所驱动的。城市的规划,显然没有被媒体中的“扎克伯格神话”所忽悠,而更依赖于后一种假设:不管IT是多么新潮的行业,年轻人从底层奋斗的老规矩并没有变。城市要脚踏实地地估量这些年轻人的需求。

城市为年轻人的发展腾出地方来,要靠两方面:一是年轻人自己,一是政府政策的配合和鼓励。在波士顿这么拥挤的城市,年轻人从哪里找生存空间?一是甘愿住小房子,一是向公路要空间。《波士顿环球报》上最近有几篇自行车热的报道,就展示了这后一点。

MIT边上Kendall广场,大概是波士顿地区高科技最集中的地区,已经成了个小硅谷。如果你看看那里的发展数据,按常规思路恐怕会怀疑数据出现了错误:在过去十年,这里的营业面积增加了460万平方英尺,但街上的汽车数量反而下降了14%

何以出现这样的情况?首先,现在的年轻人和上一代已经颇有些不同。按照十几年前的老规矩,美国人大学毕业找到工作,就买车买房,算是事业起步了。当时房子便宜,油价也低,事业的流动性小,学债几乎没有。如今呢,房子贵得买不起,油价飙高,高科技领域流动性大,今天创业明天倒闭,一切成了家常便饭,不用说没钱买房子买车,有钱也不宜买。租房子说走就走,落得一身轻。另外,住在拥挤的闹市区,公交挺方便,反而是车没有地方停。所以,现在许多年轻人找工作,首先找那些位于不需要开车的地方的工作。

55岁的David Patrick是仅有三年历史的ApperianCEO,其公司专门为手机制造软件。比起扎克伯格来,他这样的老板在高科技界恐怕更有代表性。他的年龄,使他见证了这一行业的变化。他说:“八十年代,如果你想工作,建立家庭,你就搬到郊区。那里是大多数高科技人才聚集的地方。现在,许多人愿意在城里工作、生活、甚至建立家庭。”他的一个雇员,原来在郊区工作,但对市中心梦寐以求,如今从郊区迁到波士顿,每天骑车上班,并口口声声绝不会考虑城外的工作机会。这也难怪,Apperian在波士顿城里很新潮的街区安营扎寨。而另一家计算机公司LogMeIn Inc.,也正在从郊区迁到Apperian的隔壁,虽然这里的租金比原址高出25%。公司的财政主管Kelliher先生52岁,也在本行中经历了沧海桑田。他还记得,在八十年代,王安实验室、数据设备公司等企业,全设在波士顿郊区。现在的潮流正好相反。特别是高科技和传媒方面的公司,想找到年轻人多半要进城。Pan Communication的总裁Philip Nardone则指出,不仅仅是雇员要求在城里工作,客户也日益难以忍受开半个小时车到郊外赴约的生活。所以,他把公司从郊区移到城里。结果,波士顿市中心和剑桥成为炙手可热的新经济地带。一些郊区的工业园,在公司纷纷迁到城里的压力下,开始采取新策略,力图在郊区尽可能复制都市的气氛。

在这样的潮流中,政府也采取了一系列政策,推动城市向密集化、步行化、去车化的方向转型。在Kendall广场所在的剑桥市(如今已经和波士顿连成一片),政府要求所有添加停车位的公司拿出具体措施鼓励职工不使用汽车。比如,任何添加了五个停车位的公司,必须在以下诸项义务中选择承担一项:补助公交月票、对雇员收取停车费、建造浴室更衣室等设施为骑车人提供方便、保证那些不开车但突然需要用车的人的紧急出车,等等。凡是建了20个以上停车位的开发商,则必须把其房产内开车上班的人的比例降低到城市规定的标准以下……

这一系列政策,使各公司采用了各种物质刺激的手段,鼓励员工乘坐公交或骑车。在大多数情况下,各公司都能富富有余地达到预定目标。步行、骑车、乘公交,渐渐形成新的城市时尚。乃至波士顿地区出现了新型拥堵:公交地铁排队、自行车找不到锁车的架子……

可以说,为了打压房价,波士顿几乎使出浑身解数。最终能否成功,现在还很难判断。除了年轻人外,老人恐怕也是一个重要因素。婴儿潮一代正在步入退休年龄。他们空巢、退休后,不甘郊外的寂寞,往往把大房子卖掉迁居城里。那里不仅热闹方便,而且离孩子的工作地点更近。这一方面使郊外的剩余住房增加,一方面推高城里的房价。毕竟,老人有着一生的继续,社会安全福利等等也比较好,购买力比年轻人强。他们的进入,很可能会挤占年轻人的地方。《波士顿环球报》上总是抱怨:波士顿是高等教育之都,培养了那么多人才,能留下的太少,都被高房价挤走了。不过,不管各项政策最终的结果如何,我们从波士顿的纠结中可以看到一种不同的哲学:城市的发展,在于降低其准入门槛,张开双臂欢迎各色的人才。高房价不仅难以提高人口素质,反而可能窒息城市的生机。

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